开发商是否有权解除前期物业服务合同？

2015/6/24   来源：   浏览次数：1105 次

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开发商广州市重益房产发展有限公司（以下简称重益公司）通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司（以下简称如意物业公司）为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了《重益广场物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业公司负责编制年度物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。


合同签订后，重益公司认为，《重益广场物业管理委托合同》作为委托合同，委托人有权随时解除合同。合同履行期间，如意物业公司没有按照合同约定编制年度物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，属于严重的违约行为。重益公司于2009年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书，如意物业公司亦签收了该通知，并明确表示不同意解除合同。


对此，重益公司向法院提起诉讼，要求法院确认《重益广场物业管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。


被告辩称：首先，《重益广场临时管理公约》载明“在重益广场业主委员会成立之前，除物业服务公司被取消资质及企业注销外，重益公司不得变更物业服务公司”。重益广场至今未成立业主委员会，被告持有三级物业管理资质，企业并未注销，原告不得解除合同。


其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供年度物业管理决算报告，但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务，且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约，原告无权要求解除委托合同。


第三，原告应依据约定程序解除合同。如被告的物业服务未达到管理目标，原告应先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告关于限期整改的通知，在此情况下，被告无权直接要求终止委托合同。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情况，因此，合同解除的条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求。


该案件的争议焦点集中在：原告是否有权解除《重益广场物业管理委托合同》？


[律师解析]


合同解除具有以下几个特点：


1.合同解除适用于有效成立的合同，能解除的合同必须是合法有效的合同。
2.合同解除必须具备一定的条件，禁止合同当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下人一解除合同。
3.合同的解除必须有解除行为，必须要由享有法定或约定解除权的一方行使解除权，作出解除合同的意思表示。
4.合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。


合同解除的方式分为法定解除和约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。对于法定解除权的行使，我国合同法采用了“根本违约”的标准。约定解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。协议解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力消灭的行为。《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。


本案中，《重益广场物业管理委托合同》第二十九条约定：“如如意物业公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，重益公司有权要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标的或出现1/2以上业主不满意如意物业公司的服务时，重益公司有权终止合同。”根据合同解除的相关规定，双方在合同中约定了合同解除的条件，即被告违反合同中关于物业服务义务和质量的约定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标，或者在重益广场出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务时，原告有权解除合同。根据原告提供的证据材料，不能证明被告在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，原告也没有要求被告限期整改。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情形。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同的解除权。那么，原告是否享有法定解除权呢？根据合同法的规定，法定解除权采用的是“根本违约”的标准，即违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告没有按期编制年度物业管理决算报告，并不构成对物业管理委托合同的根本违约，被告依约履行了物业管理委托合同的主要义务，因此，原告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。


原告称，《合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。原告据此享有随时单方解除合同的权利。那么，物业管理委托合同能否直接适用委托合同的相关规定呢？


当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同的一种。但两者还存在许多不同的地方。委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业服务合同的解除需要有严格的条件。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，重益广场尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订前期物业管理合同。但重益广场已经交付使用多年，除了开发商还有其他业主也与如意物业公司签订了物业管理委托合同。如果重益公司单方解除了物业管理委托合同，势必直接影响到重益广场其他业主的利益。因此，开发商作为重益广场的单个业主，无权单方解除涉及重益广场公共利益的物业管理委托合同。如果重益广场业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成重益广场物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，激化社会矛盾。


[法院判决]


法院经审理后认为，《重益广场物业管理委托合同》是原被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。


关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据《 中华人民共和国合同法》中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持。原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告的服务不满意的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。并且本案所涉被告提供服务的物业区域中并非只有原告一个业主，其单方解除合同，会影响到其他业主的合法权益，不能给予支持。


故判决如下：自判决生效之日起20日内，被告如意物业公司对已经收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告，驳回原告的其他诉讼请求。

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