土地房屋装让买卖“电子签名”不具效力

2015/5/19   来源：   浏览次数：812 次

律师：土地房屋转让买卖 “电子签名”不具效力

在线律师：崔武（江苏润商律师事务所律师）

　　张女士：我看中了黄先生正在出售的一套住房，由于签约时黄先生不在国内，我在中介公司的安排下以电子邮件方式与黄先生签订《房屋转让合约》，该合约中“黄杰”签名系电子签名，合约约定卖方将其房屋出售给我，并约定双方协同到房地产交易中心签订《房屋买卖合同》，否则视为违约，现黄先生拒绝前往办理手续，请问：我能否要求黄先生支付违约金？

　　崔律师：不能。本案涉及电子签名的效力认定，此案中房屋买卖合同采用电子签名不具法律效力。根据《电子签名法》规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅以因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。前款规定不适用下列文书：

    （一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的；

    （二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；

    （三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；

    （四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。由此可见，涉及房屋等不动产权益转让的合同不适用电子签名，本案中房屋买卖合同采用电子签名不具备法律效力。故你要求黄先生支付违约金没有法律依据。

　　李先生：A公司向我借款10万元，请B公司做担保，B公司在借款合同保证人一栏加盖“B公司营销部”的章，现A公司无力偿还，请问我能否要求B公司承担保证责任？

　　崔律师：不能。《担保法》规定：企业法人的职能部门，不得为保证人。企业法人的内部组织机构，不具备民事主体资格，在民事活动中，不具有任何独立的法律地位，对外只能以企业法人的名义从事民事活动，与企业法人的分支机构是有本质不同的。企业法人是一个整体，其职能部门则是企业法人的当然组成部分，如果企业法人的职能部门可以独立担任担保人，势必会严重影响企业法人的独立性。所以，企业法人的职能部门在任何情况下均不得作为担保人，即使有企业法人的书面授权也是如此。所以B公司不承担保证责任。 

                                                                                                                                                         来源：扬子晚报

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